Sunday, August 21, 2016

Kursus Induksi Format Kurikulum Pengurusan Bangunan Berstrata (FOKUS) Siri 2/2016 (19-21/08/16) Gold Coast Morib, Banting

Di sini saya ingin mengucapkan ribuan terima kasih kepada Bahagian Persuruhjaya Bangunan (COB) Majlis Perbandaran Ampang Jaya serta semua orang yang ada dalam Kursus FOKUS di atas, untuk lebih banyak orang mengenali Comisioner of Building (COB), Badan Pengurusan Bersama (JMB) dan Perbadanan Pengurusan (MC), saya ingin mengambil peluang ini untuk mengongsikan ilmu saya di dalam Kursus FOKUS kepada rakan-rakan semua. Harap rakan-rakan dapat memberi masa untuk saya maklumat beringkat.

Kalau ada apa pertanyaan, COB akan memberi bantuan yang sewajarnya dan boleh dihubungi di:
Majlis Perbadanan Ampang Jaya, Bahagian Persuruhjaya Bangunan, Tingkat 10, Menara MPAJ, Jalan Pandan Utama, Pandan Indah, Selangor, 55100 Kuala Lumpur. Tel: 03-42804675, Fax: 03-42964220, FB: COB MPAJ

Kursus Induksi Format Kurikulam Pengurusan Bangunan Berstrata (FOKUS) Siri 2/2016 dari 19-21/08/2016 di Gold Coast Morib, Banting dianjurkan oleh Bahagian Pesuruhanjaya Bangunan Majlis Perbandaran Ampang Jaya

SESI 1 - Konsep Asas Pengurusan Bangunan Strata

Komuniti bestari di Pangsapuri (5B)
  1. Nilai rumah BERHARGA
  2. Keadaan BERSIH
  3. Keluarga BAHAGIA
  4. Komuniti BERSATU
  5. BEBAS jenayah
Jenis-jenis Hakmilik strata
  1. PETAK: Salah satu daripada unit individual (kecuali petak aksesori) terkandung dalamnya yang dipegang mengikut hakmilik strata yang berasingan dan berhubung dengan suatu tanah yang dipecah bahagi (Flat, Pangsapuri, Apartment & Kondominium)
  2. PETAK TANAH: Suatu unit yang terkandung didalamnya suatu tanah yang dipecah bahagikan yang di atasnya terdapat bangunan yang sudah siap yang tidak lebih daripada empat tingkat yang dipegang di bawah suatu hakmilik strata (Townhouse, Terrace house with Gated Community) 
  3. PETAK AKSESORI: Petak yang ditunjukkan dalam pelan strata sebagai petak aksesori yang dipegang dengan suatu petak (Parkir terbuka, stor penyimpanan, tandas, parkir tertutup, bay windows)
  4. HARTA BERSAMA: Sekian banyak lot yang tidak terkandung dalam mana-mana petak (termasuk petak aksesori) atau mana-mana blok sementara seperti dalam pelan strata yang diluluskan. (struktur bangunan, anak tangga dan tangga, laluan kecemasan, koridor, lif, bumbung, tempat letak kereta, kolam renang, kawasan lapang, taman permainan, tembok, pagar, dsbg
  5. BLOK SEMENTARA: i) Suatu pelan strata yang dicadangkan, suatu blok berkenanan dengan suatu bangunan yang dicadang untuk, atau sedang didirikan atas bangunan atau tanah yang baginya suatu hakmilik strata sementara yang berasingan telah dipohon ii) Berhubungan dengan sesuatu pelan strata yang diluluskan, suatu blok yang ditunjukkan di dalamnya yang baginya suatu hakmilik strata sementara hendak didaftarkan iii) Berhubungan dengan sesuatu buku daftar strata suatu blok yang ditunjukkan di dalamnya yang baginya suatu hakmilik strata sementara telah didaftarkan
Ada 2 jenis Hakmilik yang akan dipunyai oleh Pembeli Pangsapuri:-
  1. Hakmilik Strata dipegang oleh PEMBELI
  2. Hakmilik Tanah dipegang oleh PERBANDANAN PENGURUSAN (JMB / MC)
Ada 2 jenis Strata:-
  1. 1 Lot 1 JMB 
  2. 1 Blok 1 JMB (PKNS projek)
Konsep Pengurusan Pangsapuri (Bangunan Strata) diuruskan oleh PEMAJU dalam tempoh permulaan, Pengurusan diambilalih oleh PEMBELI melalui JMB dalam tempoh interim dan MC dalam tempoh akhir. MC dimana BUKU HAKMILIK STRATA DIBUKA bila kuota 25% pembeli selesai pindahmilik dari PEMAJU ke PEMBELI. MC mula bila Akta 757 berkuat kuasa pada 01/06/2015

Ciri-ciri penting Akta 757
  1. Memperuntukkan Jadual Petak (JP) hendaklah difailkan sebelum penjualan mana-mana petak
  2. Memperuntukkan bahawa Unit Syer yang diumpukkan (Allocated Share Units) hendaklah ditentukan sebelum Pengurusan
  3. Memperuntukkan Akaun Penyenggaraan (Maintenance Account) bagi semua tempoh Pengurusan
  4. Memperuntukkan Caruman kepada Kumpulan Wang Penjelas (Sinking Fund) bagi semua tempoh Pengurusan
  5. Membuat Peruntukan yang sama badi JMB dan MC
Contoh I: Perkiraan Syer Rumah Pangsa 5 Tingkat Jenis Walk-Up
Senario: Petak subjek adalah sebuah unit Pangsapuri kos sederhana lima tingkat jenis 'walk-up' dan di datangi bersama aksesori parkir di luar bangunan

Luas Petak = 110mp
Luas Petak Aksesori = 18mp

Jenis Petak   Pemberat F1   Pemberat F2  Pemberat F3
Pangsapuri         0.85                 1.00                   0.25
Pemberat diatas boleh dirujukkan kepada Jadual Pertama Akta 757  Pengurusan Strata pada muka surat 146-148

Pengiraan
= Luas Petak x F1 x F2 + Luas Petak Aksesori x F3
= 110 (0.85) (1.00) + 18 (0.25)
= 93.5 + 4.5
= 98 unit syer

 Contoh II:
Petak                                : M1/4/12
Petak Aksesori                 : A12 & A25
Jenis Petak                       : Pangsapuri
Ciri-ciri Skim                   : Lif dan tiada penyaman udara
Keluasan Petak                : 105mp
Keluasan Petak Aksesori : 12mp (dalam bangunan) dan 12mp (luar bangunan)

Jenis Petak   Pemberat F1   Pemberat F2  Pemberat F3
Pangsapuri         1.00                 1.00                  0.50 (dalam bangunan)
                                                                            0.25 (luar bangunan)
= Luas Petak x F1 x F2 + Luas Aksesori x F3
= 105 x (1.00) (1.00) + 12 (0.50) + 12 (0.25)
= 105 + 6 + 3
= 114 unit syer

PEMAJU/JMB: Kesalahan berkenaan GAGAL menguntukkan UNIT SYER atau enggan memberi akses akan didenda tidak melebihi RM 50,000.00 atau dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi 3 tahun.

Pertubuhan Badan-badan yang bertanggungjawab menguruskan Bangunan dibawah Akta 757:-

  1. JMB-ditubuhkan apabila mesyuarat agung tahunan pertama diadakan (Sub-seksyen 17 (1) APS)
  2. MC-diwujudkan apabila terbukanya buku daftar strata (Sub-seksyen 39(1) Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) / Sub-seksyen 17(3) apabila pindaan 2013 dikuatkuasakan)
  3. SUB-MC-diwujud apabila suatu perakuan dikeluarkan oleh Pengarah (Sub-seksyen 17A Akta 318 (sebelum dikuatkuasakan))
Kewajipan semua yang bertanggungjawab adalah hampir sama untuk PEMAJU / JMB / MC:-
  1. Menyenggara & menguruskan bangunan dan harta bersama
  2. Menyenggara akaun penyenggaraan & akaun kumpulan wang penjelas
  3. Menentukan dan mengenakan caj & caruman kepada sinking fund
  4. Mengambil insurans mengikut Akta
  5. Mematuhi notis atau perintah pihak berkuasa
  6. Menyediakan daftar pemunya petak / daftar strata
  7. Menyediakan akaun dan penyata kewangan teraudit
  8. Menguatkuasakan undang-undang kecil
  9. Melakukan apa-apa benda lain yang suai manfaat atau perlu
PEMAJU dengan pembeli petak
JMB dengan pemunya petak
MC dengan pemilik petak

Penyerahan kawalan oleh PEMAJU kepada JMB (Seksyen 15):-
  1. Sebelum habis tempoh pengurusan (iaitu, satu bulan selepas JMB ditubuhkan)
  2. PEMAJU hendaklah memindahkan semua baki wang kepada JMB
  3. Menyerahkan pejabat pentadbiran, akaun, semua aset, semua rekod dan semua invois, resit dan baucer
  4. Bersama semua dokumen dinyatakan dalam Seksyen 15(3) APS
  5. Baki yang tidak dipinda terletak hak pada JMB termasuk apa-apa hak, kuasa atau remedi, hak berkenaan prosiding undang-undang, penghakiman atau award (Vesting)

Penyerahan kawalan oleh JMB kepada MC (Seksyen 27(2)):-
  1. Tidak lebih daripada 1 bulan dari mesyuarat agung pertama bagi MC
  2. JMB hendaklah memindahkan semua baki wang kepada MC
  3. Menyerahkan by-law tambahan, akaun, semua aset & liabiliti dan semua rekod berhubungan
  4. Termasuk semua dokumen diserahkan oleh PEMAJU di bawah Seksyen 15(3) APS
  5. Baki yang tidak dipinda terletak hak pada MC termasuk apa-apa hak, kuasa atau remedi, hak berkenaan prosiding undang-undang, penghakiman atau award (Vesting)
Penyerahan kawalan oleh PEMAJU kepada MC (Seksyen 55)
  1. Sebelum habis tempoh pengurusan permulaan (satu bulan selepas mesyuarat agong pertama)
  2. PEMAJU hendaklah memindahkan kawalan semua baki wang kepada JK pengurusan MC
  3. Menyerahkan pejabat pentadbiran, akaun, semua aset, semua rekod dan semua invois, resit dan baucer
  4. Bersama semua dokumen dinyatakan dalam Seksyen 55(3) APS
  5. Peruntukan letak hak (Vesting) tidak perlu kerana semua perbuatan atas nama MC
Pembentukan anggota jawatan kuasa (AJK) pengurusan tidak kurang daripada 3 dan tidak lebih daripada 14 orang benar.
 
AJK hendaklah dipilih pada setiap mesyuarat agung tahunan. AJK akan bersara pada jawatan di akhir mesyuarat agung tahunan yang berikutnya. AJK yang bersara layak bagi pemilihan semula tetapi tidak boleh memegang jawatan melebihi 3 tempoh berturut-turut. Pengerusi, Setiausaha & Bendahari dipilih oleh AJK sebaik selepas berakhirnya mesyuarat agung. Pengerusi, Setiausaha & Bendahari tidak boleh memegang jawatan melebihi 2 tahun berturut-turut.
    Pengosongan AJK disebabkan:-
    1. Meletak Jawatan
    2. Meninggal Dunia
    3. Bankrap
    4. Mencemar nama baik AJK lain
    5. Disabitkan Kesalahan
    6. Bukan Pemilik
    7. Kurang Siuman
    8. Tiga kali berturut-turut tak hadir mesyuarat AJK
    9. Ingkar dalam pembayaran Caj (3 bulan berterusan)
    10. Pengosongan dari COB
    Garis Panduan untuk Tatacara Ringkas mengendalikan Mesyuarat Agung (AGM) berdasarkan Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757 berkuat kuasa 01/06/2015)

     Tempoh Mesyuarat

    1. Mesyuarat Agung Tahunan Pertama (AGM) a) JMB: Dalam tempoh dua belas (12) bulan selepas serahan milikan kosong (Seksyen 17 & 18 Akta 757), b) MC: Dalam tempoh satu (1) bulan selepas 1/4 (25%) dari unit syer dipindah milik kepada pembeli petak (Seksyen 57 Akta 757)
    2. Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) Sekali dalam setiap tahun, dengan tidak melebihi lima belas (15) bulan (Perenggan 10(2) Jadual ke-2 Akta 757)
    3. Mesyuarat Agung Luar biasa (EGM) Secepat mungkin tetapi tidak lewat daripada enan (6) minggu selepas menerima rekuisisi bertulis atau arahan dari COB. Namun, pengurusan boleh pada bila-bila masa yang difikirkan untuk memanggil EGM (Perenggan 11 Jadual ke-2 Akta 757)
    Pihak yang memanggil Mesyuarat
    1. Mesyuarat Agung Tahunan Pertama (AGM) a: JMB: i) Pemaju ii) Sekiranya gagal, pihak COB boleh melantik mana-mana orang untuk mengadakan AGM (Seksyen 18 Akta 757) b) MC: i) Pemaju ii) Sekiranya gagal, pihak COB boleh melantik mana-mana orang untuk mengadakan AGM (Seksyen 57 Akta 757)
    2. Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) Jawatankuasa pengurusan (Perenggan 10(1) Jadual ke-2 Akta 757)
    3. Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM) i) Jawatankuasa pengurusan ii) Pesuruhjaya boleh memberi kuasa secara bertulis kepada mana-mana orang untuk mengadakan EGM sekiraany jawatankuasa: a) Tidak dibentuk dengan sepenuhnya ii) Tidak mengadakan EGM dalam tempoh masa yang dinyatakan. (Perenggan 11(5) Jadual ke-2 Akta 757)
    Isi Kandungan Notis Mesyuarat Agung
    Termasuklah:
    1. Tempat, tarikh dan masa mesyuarat
    2. Agenda atau tujuan mesyuarat
    3. Hak mengundi pemilik dengan sendiri atau proksi
    (Perenggan 12(2) Jadual ke-2 Akta 757)

    Agenda / Tujuan Mesyuarat

    a) Mesyuarat Agung Tahunan Pertama (AGM) untuk JMB / MC
    1. Menentukan bilangan dan melantik jawatankuasa pengurusan
    2. Menimbangkan belanjawan tahunan
    3. Menentukan jumlah Caj (Maintenance fee) dan caruman kumpulan wang penjelas (Sinking Fund)
    4. Menentukan kadar bunga pembayaran lewat
    5. Menimbangkan akaun teraudit
    6. Mengesahkan pengambilalihan atau pembaharuan insurans
    7. Membuat undang-undang kecil tambahan (jika berkenaan)
    8. Lain-lain perkara yang berkaitan dengan pengurusan atau harta baru bangunan atau taman 
    (Seksyen 19 Akta 757) - JMB
    (Seksyen 58 Akta 757) - MC

    b) Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) untuk JMB / MC
    1. Membentang dan mengesahkan minit AGM terakhir
    2. Membentang dan mengesahkan pengurusan akaun / akaun terakhir
    3. Menentukan bilangan dan melantik jawatankuasa pengurusan
    4. Lain-lain perkara berkaitan pengurusan
    (Perenggan 10 Jadual ke-2 Akta 757)

    c) Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM)
    1. Berdasarkan kepada usul daripada permintaan bertulis 1/4 pemilik atau usul di bawah arahan COB atau usul yang dikemukakan oleh jawatankuasa pengurusan
    2. Lain-lain perkara berkaitan pengurusan
    (Perenggan 11 Jadual ke-2 Akta 757)

    Tempoh Pengeluaran Notis Mesyuarat Agung
    Notis panggilan Mesyuarat Agong hendaklah diberikan kepada setiap pemilik selewat-selewatnya empat belas (14) hari sebelum AGM / EGM akan diadakan. Notis adalah secara serahan tangan atau pos berdaftar atau ditampal dibahagian utama setiap petak bangunan. 
    (Perenggan 12(1) Jadual ke-2 Akta 757)

    Kuorum Mesyuarat Agung
    Kuorum adalah separuh dari pemilik yang berhak mengundi dan hadir mesyuarat. Sekiranya selepas setengah jam (30 minit) dari masa mula mesyuarat kourum tidak mencukupi, maka pemilik yang berhak mengundi yang hadir hendaklah membentuk satu kuorum. 
    (Perenggan 15 Jadual ke-2 Akta 757)

    Pengerusi Mesyuarat
    Dipilih dari kalangan pembeli / pemunya / pemilik yang berhak mengundi dan hadir serta hendaklah mempengerusikan mesyuarat sehingga selesai.
    (Perenggan 16 Jadual ke-2 Akta 757)

    Kaedah Memutuskan Pemilihan
    Secara angkat tangan atau secara pengundian sekiranya dituntu oleh pemilik atau proksi. Pengiraan secara angkat tangan adalah berdasarkan bilangan petak yang dimiliki, manakala pengiraan secara pengundian adalah berdasarkan bilangan unit syer yang diumpukkan. Dalam keadaan di mana keputusan pengundian ke atas sesuatu perkara adalah sama banyak, maka pengerusi mempunyi undi pemutus. 
    (Perenggan 17 Jadual ke-2 Akta 757)

    Proksi
    Pemilik boleh melantik mana-mana orang sebagai proksi secara bertulis dan mematuhi syarat berikut:
    1. Menandatangani surat perlantikan / perwakilan proksi
    2. Jika pemilik unit merupakan syarikat / pertubuhan / badan berkanun atau mana-mana badan lain, perwakilan kuasa perlulah disertakan dan ditandatangani oleh salah seorang lembaga syarikat
    3. Sekiranya lantikan proksi dibuat oleh wakil pemilik, maka surat wakil kuasa oleh petak perlu disertakan
    4. Seorang proksi hanya boleh mewakili untuk satu pemilik sahaja
    5. Surat cara perlantikan proksi hendaklah disertakan kepada pejabat pengurusan selewat-lewatnya dua (2) hari sebelum tarikh mesyuarat
    (Perenggan 18 Jadual ke-2 Akta 757)

    Hak-hak Mengundi dan Syarat-syarat Pencalonan Ahli Jawatankuasa
    a) Hak-hak mengundi Pemilik petak termasuk proksi yang dilantik, serta hendaklah dengan syarat pada tarikh satu minggu sebelum tarikh mesyuarat, pemilik tidak mempunyai apa-apa tunggakan caj atau sebarang bayaran yang dituntut oleh pejabat pengurusan.

    b) Syarat-syarat untuk layak dipilih sebagai ahli jawatankuasa
    1. Berumur lebih 21 tahun
    2. Calon hendaklah seorang pemilik atau pemilik bersama (bukan proksi)
    3. Hanya salah seorang dari pemilik bersama
    4. Perwakilan kuasa secara bertulis diperlukan oleh wakil bagi pemilih petak yang merupakan syarikat / pertubuhan / badan berkaunan atau mana-mana badan lain atau pemilik yang mempunyai lebih (2) atau lebih petak
    5. Tiada tunggakan caj
    (Perenggan 2 Jadual ke-2 Akta 757)


    Sebelum Mesyuarat

    1. Penyediaan pengurusan akaun / akaun teraudit
    2. Penyediaan senarai semak daftar pembeli (JMB)
    3. Membuat permohonan pengesahan dari COB bagi membuat carian daftar pemilik (MC)
    4. Menerima pengesahan dari COB
    5. Membuat carian daftar pemilik di PTG
    6. Menerima senarai lengkap daftar pemilik
    7. Pengeluaran notis mesyuarat dalam tempoh 14 hari sebelum tarikh mesyuarat
    8. Notis mesyuarat dilampirkan bersama sesalinan:- a) Minit mesyuarat AGM / EGM terakhir b) Pengurusan akaun / akaun teraudir c) Borang Proksi d) Borang Pencalonan e) Borang Usul
    9. Notis mesyuarat diserah kepada pembeli / pemunya / pemilik secara: - a) Serahan tangan atau b) Pos berdaftar atau c) Ditampal dibahagian utama setiap petak bangunan dan bergambar sebagai bukti serahan.
    10. Bukti penyerahan disimpan rekod
    11. Salinan notis mesyuarat diserahkan kepada COB
    12. Pemantauan penerimaan dalam tempoh 7 hari dari tarikh mesyuarat bagi:- a) Borang usul b) Borang pencalonan c) Pembayaran tunggakkan
    13. Pemantauan penerimaan dalam tempoh 48 jam dari tarikh mesyuarat bagi Borang Proksi / Wakil pemilik
    14. Mempamerkan senarai pembeli / pemunya / pemilik yang layak mengundi dalam tempoh 48 jam dari tarikh mesyuarat
    15. Penyediaan senarai kehadiran Borang Proksi / Wakil pemilik
    16. Penyediaan kertas pengundian
    17. Penyediaan tempat mesyuarat
    18. Memaklumkan ke balai polis berdekatan (jika perlu)
    Semasa Mesyuarat
    1. Pendaftaran kehadiran pembeli / pemunya / pemilik
    2. Pemberian 'tanda' (kad 2 sticker) dan kertas pengundian kepada pembeli / pemunya / pemilik
    3. Menunggu 30 minit bagi mendapatkan kuorum
    4. Memulakan mesyuarat selepas tamat 30 minit
    5. Penentuan kaedah pengundian
    6. Melantik pengerusi mesyuarat
    7. Melantik pencatit minit
    8. Membincangkan agenda mesyuarat:- a) Bentang dan bincang minit mesyuaray terakhir b) Bentang dan bincang pengurusan akaun / akaun teraudit c) Penentuan Bilangan Jawatankuasa Pengurusan d) Pemilihan Jawatankuasa Pengurusan e) lain-lain agenda difikirkan perlu
    9. Mesuarat ditangguhkan
    Selepas Mesyuarat
    1. Menyediakan minit mesyuarat
    2. Memfailkan salinan dalam tempoh 28 hari tarikh mesyuarat:- a) Minit mesyuarat b) Salinan kehadiran pembeli & proksi yang berhak mengundi c) Salinan 'S&P (JMB) / Strata Title bagi setiap anggota jawatankuasa (AJK) yang terlantik (MC) d) Salinan kad pengenalan bagi AJK yang terlantik e) Surat perakuan tidak muflis f) Surat ikrar integriti g) Pengurusan akaun / akaun teraudit
    3. Mengemukakan kepada semua pemilik atau mempamerkan di papan notis minit mesyuarat dalam tempoh 28 hari dari tarikh mesyuarat
    4. Memfailkan salinan dalam tempoh 14 hari:- (jika berkaitan) Undang-undang kecil tambahan JMB
    5. Memfailkan salinan dalam tempoh 30 hari:- (jika berkaitan) Undang-undang kecil tambahan MC
    Kesalahan berkenaan GAGAL mengadakan Mesyuarat Agung Tahunan (AGM) JMB / MC boleh didenda tidak melebihi RM 50,000 atau dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi 3 tahun.

    Undang-undang kecil dibawah Akta 757 boleh mengenakan denda kepada pemunya petak, penyewa atau jemputan yang melanggari mana-mana undang-undang kecil (House Rules) tidak melebihi dua ratus ringgit (RM 200)

    Bayaran perbelanjaan dari akaun penyenggaraan JMB (Seksyen 23 (3)(1) & 50 (3)(1)) tidak perlu diluluskan oleh COB tapi hanya bayaran elaun dan belanja lain bagi anggota JMB atau AJK MC hendaklah mengikut apa-apa kadar yang diluluskan oleh COB.

    Kuasa-kuasa COB di bawah Akta 757:-
    1. Menghendaki orang yang memiliki dokumen memberikan terjemahan dalam bahasa kebangsaan (S.134)
    2. Menggeledah dan menyita tanpa waran, jika mempercayai penyiasatan akan terjejas atau keterangan mungkin dipindahkan / dirosakkan / dimusnahkan (S.127)
    3. Pemeriksaan orang yang mempunyai pengetahuan tentang kes (S.132)
    4. Mendapat waran dari Majistret untun menggeledah dan menyita (S.126)
    5. Hendaklah diberi akses kepada data berkomputer (S.128)
    6. Menyiasat pelakuan kesalahan (S.125)
    7. Menghendaki kehadiran orang yang mempunyai pengetahuan tentang kes (S.131)
    SESI 2-Pengurusan Akaun Bangunan Strata

    Bayaran yang boleh menggunakan Akaun Penyenggaraan (Maintenance Fee):-
    1. Menyenggarakan harta bersama dalam keadaan baik
    2. Membayar perbelanjaan yang dilakukan dalam menyediakan perkhidmatan pembersihan bagi harta bersama, perkhidmatan keselamatan dan kemudahan bagi penghuni bangunan
    3. Membayar apa-apa premium bagi insurans
    4. Mematuhi apa-apa notis perintah yang diberikan atau dibuat oleh pihak berkuasa tempatan berkenaan dengan pemeriksaan berkala bagi mana-mana bangunan di dalam kawasan pemajuan mengikut cara yang dinyatakan dalam Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974
    5. Kerja pengecatan yang kecil pada premis harta bersama
    6. Menjalankan pemeriksaan bagi semua sistem pendawaian elektrik harta bersama itu dan menggantikan atau membaiki mana-mana sistem pendawaian yang rosak
    7. Menjalankan pemeriksaan, penyenggaraan dan pembaikan tangki air utama
    8. Membayar sewa dan kadar
    9. Membayar apa-apa fi yang dilakukan bagi pengauditan akaun yang dikehendaki untuk disenggarakan
    10. Membayar semua caj yang semunasabahnya dilakukan bagi pentadbiran akaun yang dikehendaki untuk disenggarakan
    11. Membayar saraan atau fi bagi ejen pengurusan yang dilantik
    12. Membayar elaun dan belanja lain bagi anggota badan pengurusan bersama dan anggota jawatankuasa pengurusan bersama mengikut apa-apa kadar yang diluluskan oleh Pesuruhjaya (COB)
    13. Membayar apa-apa belanja, kos atau perbelanjaan berhubung dengan pemerolehan perkhidmatan, termasuk pengambilan khidmat pakar runding, fi atau kos guaman dan fi dan kos lain, yang dilakukan dengan sepatutnya atau diterima
    14. Membayar perbelanjaan lain yang bersifat am atau lazim yang berhubungan dengan penyenggaran dan pengurusan bangunan
    Bayaran yang boleh menggunakan Akaun Kumpulan Wang Penjelas (Sinking Fund):-

    1. Pengecatan semula mana-mana bahagian harta bersama
    2. Pemerolehan apa-apa harta alih bagi kegunaan berhubung dengan harta bersama
    3. Pembaharuan atau penggantian apa-apa lengkapan atau lengkapan yang terdapat di dalam mana-mana harta bersama
    4. Menaik taraf dan mengelokkan harta bersama
    5. Apa-apa perbelanjaan modal lain sebagaimana yang difikirkan perlu
    Format Laporan Bulanan yang boleh di terima oleh COB bagi mana-mana JMB yang tak mampu melantik Juruaudit Syarikat atau yang ingin membuat akaun sendiri

    1. Pendapatan                            RM
    1.1 Caj Penyenggaran                 x
    1.2 Wang Penjelas                       x
    1.3 Insuran Bangunan                  x
    1.4 Cukai Tanah                           x
    1.5 Pelekat Kenderaan                 x  
    1.6 Kad Akses                              x
    1.7 Sewaan TLK                          x
    1.8 Sewaan Kedai                        x
    1.9 Sewaan Harta Bersama          x
    Jumlah Pendapatan                      x

    2.Perbelanjaan                                         RM
    2.1 Pentadbiran                                           x
    2.1.1 Bayaran Pengurusan                           x
    2.1.2 Elaun JMC                                          x
    2.1.3 Kos Pentadbiran                                  x
    2.1.4 Bayaran Audit                                     x
    2.1.5 Bayaran Perakaunan                           x
    2.1.6 Perbelanjaan Mesyuarat                      x
    2.1.7 Caj Printing & Alat Tulis                     x
    2.1.8 Caj Perjalanan                                      x
    2.1.9 Caj Perundangan                                  x
    2.1.10 Caj Bank                                             x              
    2.1.11 Caj kiriman & Penghantaran              x
    2.1.12 Caj Perkhidmatan                               x
    Jumlah Perbelanjaan Pentadbiran                  x

    2.2 Utiliti                                                      RM
    2.2.1 Bil Air                                                     x
    2.2.2 Bil Elektrik                                             x
    2.2.3 Bil Telefon                                              x
    2.2.4 Bil Jalur Lebar                                        x
    2.2.5 Bil IWK                                                  x
    2.2.6 Insuran                                                    x
    2.2.7 Cukai Tanah                                            x
    Jumlah Perbelanjaan Utiliti                             x

    2.3 Perkhidmatan Berkontrak                                    RM
    2.3.1 Penggera Kebakaran                                             x
    2.3.2 Perkhidmatan Keselamatan                                   x
    2.3.3 Penyenggaran Lif                                                  x
    2.3.4 Perkhidmatan Kejuruteraan                                   x
    2.3.5 Perkhidmatan Kolam Renang                                x
    Jumlah Perbelanjaan Perkhidmatan Berkontrak             x

    2.4 Tidak Berkontrak                                                   RM
    2.4.1 Membaiki & Menyenggara                                  x
    2.4.2 Pembelian Peralatan dan Kelengkapan                x
    2.4.3 Pembersihan & Perkhidmatan landskap              x
    Jumlah Perbelanjaan Tidak Berkontrak                        x

    Kalau ada apa-apa perbelanjaan yang anda ada, bolehlah tambah sendiri, di atas sebagai contoh saja

                                                         Jan'16              Feb'16            Mar'16         Jumlah
    Jumlah Pendapatan                      61,067.20       45,236.80      43,063.70       149,367.70
    Pentadbiran                                  18,922.30
    Utiliti                                            23,401.03
    Perkhidmatan Berkontrak               4,586.80
    Tidak Berkontrak                            2,300.00
    Jumlah Perbelanjaan                     49,210.13
    Lebihan/(Pengurangan)                 11,857.07
    Proses Kerja Aduan Ke Atas Pemungkir (Pemunya petak yang tidak menjelaskan Caj Penyenggaraan)

    1. Mengenalpasti dan merekod senarai Pemungkir. Pasti Akaun dijaga dengan baik dan diaudit.
    2. Notis Peringatan Pertama (NP1) bagi masa 14 hari untuk bayar
    3. Selepas NP1 tak bayar boleh bagi Notis Peringatan Kedua (NP2) bagi masa 14 hari
    4. Selepas NP2 tak bayar boleh bagi Notis Peringatan Ketiga (NP3) bagi masa 7 hari
    5. Selepas NP3 tak bayar boleh membuat permohonan kepada COB untuk memberi Notis Peringatan (NP4) bagi masa 14 hari kepada Pemungkir. COB akan mengenakan bayar fee ke atas NP4, low & medium cost Flat RM 5/unit, Apartment RM 10/unit dan Kondominium RM 15/unit.
    6. Selepas NP4 tak bayar boleh membuat Pendakwaan, Tuntutan, Tribunal atau Sita kepada Pemungkir.


    Posted by at

    No comments:

    Post a Comment

    Subscribe to: Post Comments (Atom)